In Immobilienfonds Geld investieren - klug oder unklug?

Sind Immobilienfonds als gute Geldanlage empfehlenswert?

Die Beurteilung der Qualität des Immobilienportfolios der Fonds ist für Außenstehende in der Regel schwierig. Einige Rahmenbedingungen können aber gute Anhaltspunkte für Stabilität und Erfolg der Anlage geben. Da wäre zum einen die Größe, also das Fondsvolumen und die Anzahl der Immobilien. Befinden sich nur wenige Immobilien im Portfolio oder haben einzelne Immobilien eine sehr hohe Gewichtung, kann das Gesamtergebnis von nur einer einzigen Fehlinvestition massiv beeinflusst werden. Größere Immobilienfonds können in der Regel eine breite Streuung auf verschiedene Immobilien erreichen und so das Risiko des Portfolios verringern.

Apropos Streuung: Diese sollte nicht einfach nur naiv auf möglichst viele Einzelimmobilien
verteilt sein. Wichtig für die Stabilität des Fonds ist auch, dass die Immobilien über verschiedene Regionen verteilt sind. Die geographische Diversifikation verhindert, dass lokale Preisschwankungen sich zu stark auf das Fondsergebnis auswirken. Bei Investitionen im Euro-Ausland sollte aber immer berücksichtigt werden, dass hier Währungsrisiken entstehen können. Diese führen unter Umständen zu Kursschwankungen oder erhöhen die Kosten des Fonds durch teure Währungsabsicherungen. Generell gelten selbstverständlich ähnliche Regeln wie bei Aktien- oder Anleihemärkten. Investitionen in Schwellenländer sind meist mit höheren Risiken verbunden als in den großen Industrienationen.

Achten Sie bei der Wahl Ihrer Investition auf wichtige Details wie:

• Regelmäßige Ausschüttungen
• Weltweite, breite Streuung der Immobilien
• Hochwertige Top-Immobilien
• Erstklassige 1A-Lagen
• Liquidität der Fonds

Mindestens genauso wichtig wie die Streuung über Regionen ist die Streuung über Gebäudetypen und Nutzungsarten. Wie bereits beschrieben, können sich verschiedene Immobiliensektoren sehr unterschiedlich oder sogar gegenläufig zueinander entwickeln. Grob kann der Immobilienmarkt in Wohn- und Gewerbeimmobilien aufgeteilt werden. Während der Markt für Wohnimmobilien vergleichsweise homogen ist, gibt es im Bereich der Gewerbeimmobilien große Unterschiede bei den Nutzungsarten. Die wichtigste Gruppe sind hierbei die klassischen Büroimmobilien, welche die meisten Portfolios der Immobilienfonds dominieren. Klare Gewinner waren dabei in den letzten Jahren großflächige Bürogebäude in den struktur- und wirtschaftsstarken Metropolen. Denn wie bei allen Immobilien galt und gilt auch hier die Weisheit: Lage, Lage, Lage!

Neben den Büros können aber auch andere gewerbliche Immobilien eine entscheidende Rolle in den Portfolios spielen. Dazu gehören etwa Shopping-Center, Logistikgebäude oder auch Rechenzentren. Gerade im Handel sind in den letzten Jahren einige Trends zu beobachten. Durch die gestiegene Anzahl der Onlinebestellungen haben Einzelhändler – auch in Toplagen – immer stärker zu leiden. Häufigere Mieterwechsel und Leerstände machen das Segment daher immer unattraktiver für Investoren. Genau das Gegenteil gilt für Nahversorgungszentren mit Fokus auf Lebensmittel- und Drogeriemärkte. Gerade zum Höhepunkt der Coronapandemie wurden diese für essenziell erklärt und die Mieter daher kaum von Einschränkungen betroffen. Solche krisenfesten Bausteine hat selbstverständlich jeder Manager gerne im eigenen Fonds.

Eine andere Besonderheit bei Gewerbeimmobilien kann gerade in der aktuellen Marktphase wichtig werden. Zum einen sind die Mietverträge mit häufig über 10 Jahren sehr langfristig festgelegt und die Mieten sind in den allermeisten Fällen an die Inflation gebunden. Bei der aktuellen Preisentwicklung können Büroimmobilien daher einen Beitrag zum Schutz des Depots vor Inflation leisten.

Einige Daten zu Immobilienfonds sind für Anleger leider schwerer zugänglich, aber ebenfalls wichtig für die Beurteilung der Qualität eines Immobilienfonds. Dazu gehört etwa die Vermietungsquote der Immobilien in den Portfolios. Denn ohne Mieter auch keine Einnahmen und damit Ausschüttungen an die Anleger. Als geeignete Orientierung sollte hier eine Quote von 95 Prozent nicht deutlich oder längerfristig unterschritten werden. Kurzfristig, etwa aufgrund einer Vielzahl von Neubauten oder umfassenden Sanierungen, kann aber auch ein sehr guter Fonds diese Grenze unterschreiten.

Risiko der Fondsschließung:

Diese Gefahr ist seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2018 relativ gering. Um Anleger zu schützen, wurden vom Gesetzgeber Haltefristen von zwei und eine Rückgabefrist von einem Jahr eingeführt. Ein kurzfristig eintretender Liquiditätsengpass bei Immobilienfonds ist daher unwahrscheinlich geworden.

Fazit:

• Die aktuellen Themen, Inflationshöhe und Krise, machen auch vor dem Immobilienmarkt nicht halt. Berücksichtigt man aber die genannten Kriterien, können Immobilienfonds ein Depot weiter diversifizieren und zur Stabilität des Portfolios beitragen. 
• Als Anlage in Sachwerten bieten Immobilienfonds somit ebenso wie Immobilien einen gewissen Inflationsschutz.
• Investitionen in Immobilienfonds sind geeignet für Anlegerinnen und Anleger, die mit einer breiten Risikostreuung und geringeren Beträgen von den Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren wollen.
• Die Erträge/Renditen setzen sich aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der jeweiligen Immobilien zusammen, die möglichst weltweit gestreut sein sollten.
• Offene Immobilienfonds gelten als eine der risikoärmsten und wertstabile Geldanlagen. Die renommiertesten Fonds haben sich in der Vergangenheit auch in Corona und anderen Krisenzeiten bewährt.

Das sind gute Aussichten für die Zukunft und Ihre finanzielle Freiheit:

Einige Rahmenbedingungen können gute Anhaltspunkte für Stabilität und Erfolg der Anlage geben, wie z.B. gute Dividendenausschüttungen. Das bedeutet für Sie gute Renditen bei hoher Sicherheit in Sachwerten. Übrigens vielleicht auch steuerlich interessant, da Teil-freistellung genutzt werden könnten!

Die Beurteilung der Qualität des Immobilienportfolios der Fonds ist für Außenstehende in der Regel schwierig. Bei der Auswahl des passenden Immobilienfonds kann Sie Ihr Berater oder Ihre Beraterin mit Sicherheit unterstützen.